マンションを売却する際は、仲介手数料だけでなく、印紙税・抵当権抹消費用・譲渡所得税・引越費用など、さまざまなコストが発生します。特に、住宅ローンの残債がある場合や売却益が出る場合は、想定以上にコストの負担が大きくなるケースも少なくありません。
本記事では、マンション売却で発生する主な手数料・税金・諸費用の種類や計算方法、相場や安く抑えるポイントなどについて、浦安市不動産売却相談センターの不動産売却コンサルタントが詳しく解説します。
＜このコラムでお伝えするポイント＞
- マンション売却では、仲介手数料以外にもさまざまな手数料・費用・税金が発生する。
- 仲介手数料は「3％＋6万円」が上限額です。
- 手数料の安さだけでなく、最終的な手取り額を重視して売却することが重要。
マンション売却時の主な手数料・費用一覧
| 費用 | 金額・計算方法 | 発生する場合 |
| 仲介手数料 | 売却価格の「3％＋6万円＋消費税」が上限（売却価格400万円超の場合） | 必須（仲介で売却する場合） |
| 売買契約書の印紙税 | 1,000万円超〜5,000万円以下の契約で1万円（軽減措置適用時） | 必須 |
| 抵当権抹消費用 | 1万円〜3万円程度＋登録免許税（不動産1件につき1,000円） | 抵当権が付いている場合 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 無料〜33,000円程度 | 住宅ローンを繰上返済する場合 |
| 譲渡所得税 | 売却益に対して約20.315％（長期譲渡所得）、または約39.63％（短期譲渡所得） | 売却して利益が出た場合 |
| ハウスクリーニング・リフォーム費用 | 内容による | 実施してから売却する場合 |
| 荷物の撤去費用 | 10万円～50万円程度 | 住み替えする場合 |
印紙税や譲渡所得税は国に納める税金、ハウスクリーニング・リフォーム費用や引越費用は業者に支払う作業料であり、厳密には手数料ではありません。ですが、マンション売却時に発生する可能性のある支出の一つであるため、本記事ではまとめて解説します。
①マンション売却の「仲介手数料」とは？
マンション売却の「仲介手数料」とは、不動産会社に買主探しや契約手続きなどを依頼した際に支払う報酬です。不動産会社は、マンションの広告掲載、購入希望者との調整、内覧対応、売買契約書の作成、引き渡し手続きなどを行います。これらのサポートに対する報酬として発生するのが仲介手数料です。
なお、仲介手数料は成功報酬であり、マンション売却が成立した場合にのみ発生します。査定依頼や相談をしただけで発生することはありません。
仲介手数料の上限額と計算方法
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。マンションの売却価格ごとの上限は以下のとおりです。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限（税抜） |
| 200万円以下 | 売却価格 × 5％ |
| 200万円超〜400万円以下 | 売却価格 × 4％ ＋ 2万円 |
| 400万円超 | 売却価格 × 3％ ＋ 6万円 |
実際のマンション売却価格は400万円を超えるケースが多いため、以下の速算式がよく使われます。
仲介手数料 = （売却価格 × 3% + 6万円） + 消費税
たとえば、マンションの売却価格が3,000万円だった場合の仲介手数料は以下のとおりです。
3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜） ＋ 96,000円（消費税）
→ 105万6,000円（税込）
マンション売却価格別の仲介手数料シミュレーション
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
②マンション売却の「印紙税」とは？
マンションの売却においては、不動産売買契約書を作成する際に「印紙税」がかかります。印紙税とは、契約書や領収書などの課税文書に対して課される税金です。不動産売買契約書も課税対象になるため、契約金額に応じた収入印紙を貼付することで納税する必要があります。
印紙税額一覧
マンションの売却時、不動産売買契約書に貼る印紙税額は以下のとおりです。なお、2027年3月31日までは不動産売買契約書の印紙税に軽減措置が適用されており、通常より税額が安くなっています。
| 契約金額 | 印紙税額（軽減措置 2027年3月末まで） |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
不動産売買契約書の印紙税は通常、売主・買主それぞれが自分の契約書分を負担します。不動産売買契約では、一般的に売主用・買主用の契約書を1通ずつ作成するため、それぞれが保有する契約書に対して印紙税を納める形になります。たとえば、契約金額が3,000万円のケースでは、売主側で1万円、買主側で1万円の印紙税を負担するのが一般的です。
③マンション売却の「抵当権抹消費用」とは？
マンションを売却する際、住宅ローンが残っていれば「抵当権抹消」の手続きが必要になります。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなったときに、金融機関がその不動産を売却・換金できる権利のことです。マンション購入時に住宅ローンを利用する場合、通常は抵当権が設定され、住宅ローンを完済したら抵当権が抹消される仕組みです。
マンションを売却する際、住宅ローンの返済が終わっていなければ（＝抵当権が付いたままであれば）、買主に所有権を移転する前提として抵当権を抹消しなければいけません。この手続きにかかるのが抵当権抹消費用です。
抵当権抹消費用は通常、次の2つの費用・税金のことを言います。
- 登録免許税：抵当権抹消登記を申請する法務局へ納める税金
- 司法書士報酬：抵当権抹消登記手続きを依頼する司法書士に支払う報酬
抵当権抹消費用の相場
マンション売却時の抵当権抹消費用の相場は、12,000円〜32,000円程度です。内訳の目安は以下のとおりです。
- 登録免許税：2,000円程度
- 司法書士報酬：1万円〜3万円程度
→ 合計：12,000円〜32,000円程度
登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。マンションの場合、土地と建物がそれぞれ1件として扱われるため、合計で2,000円となるケースが一般的です。ただし、2筆、3筆の土地にまたがって建っているマンションの場合は、それぞれ3,000円、4,000円となります。
司法書士報酬は、依頼する司法書士事務所や地域によって差がありますが、1万円〜3万円程度が相場です。なお、マンション購入時と売却時で住所や氏名が変わっており、その手続きを済ませていない場合は住所変更や氏名変更の登記が必要になります。この場合は、さらに登記費用が加算されます。
④マンション売却の「住宅ローン繰上返済手数料」とは？
住宅ローンが残っているマンションを売却する際、抵当権を抹消するためには住宅ローンの繰上返済が必要になります。多くの場合、売却代金を使って繰上返済を行います。その際、金融機関に「住宅ローン繰上返済手数料」を支払うのが一般的です。
住宅ローン繰上返済手数料の相場
住宅ローン繰上返済手数料の相場は以下のとおりです。
| 金融機関・ローン商品 | 繰上返済手数料の相場 |
| メガバンク | 5,000円〜33,000円程度 |
| 地方銀行 | 1万円〜33,000円程度 |
| ネット銀行 | 無料〜数千円程度 |
| フラット35 | 無料が多い |
このように、住宅ローン繰上返済手数料の有無や金額は、金融機関やローン商品によって異なります。フラット35やネット完結型の住宅ローンなど、繰上返済手数料が無料になるケースもあります。また、金融機関の窓口で手続きをすると繰上返済手数料が発生するものの、インターネットバンキングで手続きをする場合は無料になるケースもあります。
⑤マンション売却の「譲渡所得税」とは？
マンションの売却時は、「譲渡所得税」が発生することがあります。譲渡所得税とは、マンションを売って利益が出た場合にかかる税金です。購入時より高く売れた場合や、諸費用を差し引いても利益が残る場合などは譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、マンションを売却することで得られた利益（譲渡所得）に対して課税されます。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税は、マンション売却で生じた譲渡所得に税率を掛けて計算します。譲渡所得税は、マンション売却で生じた譲渡所得に税率を掛けて計算します。
譲渡所得税 ＝ 課税譲渡所得 × 税率
課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得は、マンションの購入代金や売却時の諸費用を差し引いて計算します。
課税譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
※取得費：マンション購入代金、購入時仲介手数料、登記費用などから、建物部分の減価償却費（所有期間中に価値が下がった分）を差し引いて計算
※譲渡費用：売却時仲介手数料、印紙税、測量費など
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、マンションを売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります。
| 所有期間 | 税率（合計） | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315% |
計算例
- 売却価格：6,500万円
- 取得費：4,800万円
- 譲渡費用：300万円
課税譲渡所得 ＝ 6,500万円 −（4,800万円＋300万円）＝ 1,400万円
- 譲渡所得税（5年超保有して売却する長期譲渡の場合）
1,400万円 × 20.315% ＝ 2,844,100円 - 譲渡所得税（5年以下で売却する短期譲渡の場合）
1,400万円 × 39.63% ＝ 5,548,200円
3,000万円特別控除とは？
自宅として住んでいたマンションを売却する場合、一定要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。これを「3,000万円特別控除」と言います。
計算例
- 売却価格：7,000万円
- 取得費：4,500万円（購入時の取得費 5,000万円 － 減価償却費 500万円）
- 譲渡費用：200万円
課税譲渡所得 ＝ 7,000万円 −（4,500万円 ＋ 200万円）＝ 2,300万円
これに3,000万円特別控除を適用すると、2,300万円 − 3,000万円 ＝ ▲700万円となり、課税譲渡所得が0になるため、譲渡所得税は発生しません。
譲渡所得税や3,000万円特別控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
浦安・新浦安でマンションを売却しても税金はかからない？譲渡所得税の条件・特例・節税対策を解説
⑥マンション売却の「ハウスクリーニング・リフォーム費用」とは？
マンションを売却する際は、内覧時の印象を良くするために、ハウスクリーニングやリフォームを行う場合があります。水回りの汚れや壁紙の傷みが目立つマンションは、売れにくくなったり、売却価格で不利になったりすることがあります。そのため、売却前にクリーニングやリフォームを検討する人は少なくありません。
ハウスクリーニング・リフォームの費用相場
ハウスクリーニングやリフォームの費用相場は、以下のように内容や範囲によって大きく変わります。
▼ハウスクリーニング費用の相場
| 内容・範囲 | 相場 |
| 水回りのみ | 3万円〜5万円程度 |
| 1LDK〜2LDK全体 | 7万円〜10万円程度 |
| 3LDK以上全体 | 10万円〜15万円程度 |
▼リフォーム費用の相場
| 内容・範囲 | 相場 |
| 壁紙クロス張替え | 5万円〜20万円程度 |
| フローリング補修 | 3万円〜10万円程度 |
| 水栓交換 | 2万円〜5万円程度 |
| キッチン交換 | 50万円〜150万円程度 |
| 浴室交換 | 80万円〜150万円程度 |
⑦マンション売却の「荷物の撤去費用」とは？
自宅として住んでいるマンションを売却する際は、住み替えが必要になるため「荷物の撤去費用」が発生します。新居へ住み替える場合や賃貸物件に仮住まいする場合、実家に引越す場合などは、荷物の撤去費用も含めて資金計画を立てる必要があります。荷物の撤去費用の相場は、10万円～50万円程度です。なお、売却するのが投資用マンションであれば荷物の撤去費用を考慮する必要はありません。
マンション売却時の手数料・費用を安く抑える方法
マンションの売却時は、仲介手数料・税金・登記費用・引越費用など、さまざまなコストが発生しますが、なかには安く抑えられるコストもあります。マンション売却時の手数料・費用を抑える代表的な方法について解説します。
仲介手数料の値引き交渉をする
仲介手数料は法律で上限が決められていますが、あくまでも「上限」であり、必ず満額を支払う必要はありません。実際に、不動産会社によっては値引き交渉に応じてもらえる場合もあります。
ただし、値引き交渉には注意点もあります。仲介手数料は、不動産会社にとって広告費や営業活動費の原資になるものです。過度な値引きを求めると、広告掲載が減ったり、売却活動の優先順位が下がったりする可能性もあります。
不要なリフォームをしない
マンションを売却する際、「リフォームすれば高く売れる」と考えがちですが、実際にはリフォーム費用を回収できないケースもあります。特に注意したいのが、大規模リフォームです。キッチンや浴室のリフォームに数百万円をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。
一方で、ハウスクリーニングや壁紙補修、簡単な設備修理などは費用対効果が高い傾向があります。最低限のメンテナンスを優先し、不要なリフォームを控えることも費用を抑えるためのポイントです。
税制特例を活用する
マンションの売却時は、税制特例を活用することで税負担を大きく軽減できる可能性があります。代表的なのが、マイホーム売却時の譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」です。また、所有期間が5年を超えると税率が下がる「長期譲渡所得」も重要です。売却する時期を遅らせることで所有期間が5年超になれば、税負担が大きく軽減されます。
このように税制特例による節約効果は非常に大きいため、必ず適用の有無を確認してから売却計画を立てるようにしましょう。
浦安・新浦安のマンション売却なら浦安市不動産売却相談センター
浦安・新浦安のマンション売却をご検討の方は、ぜひ浦安市不動産売却相談センターにご相談ください。私たちは浦安・新浦安エリアに特化した営業体制を整えており、周辺相場や購入希望者のニーズを踏まえた「売れる価格」と「売れる戦略」のご提案が可能です。
地域での販売網やポータルサイトを活用した高い集客力に加え、写真・広告のクオリティにもこだわり、反響を最大化できるのも私たちの強みです。また、一定期間内に売れない場合の買取保証や、最短数日で現金化できる即金買取など、「売れないリスク」に備えた仕組みもご用意しています。
「手数料を抑えたい」「できるだけ高く売りたい」「早く売却したい」「手間をかけたくない」「近所に知られたくない」など、お客様のニーズや事情に合わせて最適なご提案を差し上げます。
マンション売却は手数料の安さより手取り額で考える
マンション売却では、仲介手数料などのコストを安く抑えることも大切ですが、本当に重視すべきなのは「費用をいくら削減できるか」ではなく、最終的に「いくら手元に残るか」です。
たとえば、仲介手数料が安い不動産会社に依頼できたとしても、販売活動が十分でなかったり、価格交渉への対応力が弱かったりすると、想定よりも低い価格で売却されてしまう可能性があります。仮に売却価格が100万円下がれば、仲介手数料を数十万円節約できても、結果として手取り額が減ってしまう可能性があります。
マンション売却は、依頼する不動産会社によって売却価格や売却スピードが大きく変わってきます。これは、ポータルサイトへの掲載方法、写真の見せ方、購入希望者への提案力、価格交渉の進め方など、各社の販売戦略に差があるからです。
そのため、不動産会社を選ぶときは、単に仲介手数料の安さだけで比較してはいけません。「査定価格に明確な根拠があるか」「どのような広告戦略を取るのか」「担当者に売却実績や提案力があるか」「電子契約に対応していて手続きをスムーズに進められるか」など、総合的に比較することが重要です。「最終的な手取り額を最大化できる不動産会社」を見極めることが、マンション売却で後悔しないためのポイントです。
まとめ
マンション売却で注意したいのは、「売却価格＝手取り額」ではないという点です。仲介手数料や税金などを差し引くと、想定より手元に残る金額が少なくなるケースもあります。発生する費用を漏れなく把握したうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、「最終的にいくら手元に残るのか」という視点で比較することが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格の根拠や販売方法、諸費用の見積もりまで含めて比較することで、より現実的な手取り額をシミュレーションできます。
Q＆A｜マンション売却の手数料に関するよくある質問
Q：マンション売却で必ず発生する手数料は？
A：ほとんどの場合で発生するのが、仲介手数料と印紙税です。仲介でマンションを売却する場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。また、不動産売買契約書を作成する際には印紙税も必要になります（電子契約の場合は除く）。
Q：住宅ローンが残っているマンションを売却するときに発生する手数料は？
A：住宅ローン繰上返済手数料や抵当権抹消費用が発生します。住宅ローンが残っているマンションを売却するためには、ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。そのため、金融機関に支払う繰上返済手数料や、司法書士に支払う報酬、税金などが必要になります。
Q：マンションを売却して譲渡所得税がかからないケースは？
A：売却して利益が出なければ、譲渡所得税は発生しません。譲渡所得税は、マンション売却で得た利益に対して課税される税金です。そのため、購入価格より売却価格が安い場合は発生しません。また、自宅マンションの売却であれば、3,000万円特別控除で税額がゼロになるケースもあります。
Q：マンション売却の仲介手数料は必ず「3％＋6万円」？
A：「3％＋6万円」はあくまでも上限額であり、不動産会社によっては安くしているところもあります。ただし、極端に仲介手数料が安い場合は、広告費を十分にかけてもらえなかったり、販売活動が限定的になったりする可能性があります。
Q：マンション売却の仲介手数料は値引き交渉できる？
A：不動産会社によっては値引き交渉できる場合があります。ただし、過度な値引き交渉をすると、広告費や販売活動が弱くなる可能性があるため注意が必要です。
Q：マンション売却の印紙税はいくらかかる？
A：不動産売買契約書の契約金額によって異なりますが、たとえば3,000万円の売却なら1万円です。2027年3月末までは軽減措置が適用されており、1,000万円超〜5,000万円以下の契約なら1万円とされています。なお、電子契約の場合は印紙税が不要になります。
Q：マンション売却の抵当権抹消費用は誰が払う？
A：一般的には売主が負担します。抵当権は売主の住宅ローンに付帯して設定されるため、売却時の抵当権抹消費用も売主負担になるのが通常です。
Q：マンションの抵当権抹消登記は自分でもできる？
A：はい、自分で手続きをすることも可能です。その場合、司法書士報酬が不要になり、登録免許税だけで済むため、費用を抑えられます。ただし、抵当権抹消登記は専門知識が必要になるため、実際は不動産会社や金融機関の紹介で司法書士に依頼するのが一般的です。
Q：マンション売却前にハウスクリーニングをしたほうがいい？
A：実施したほうがよいケースが多いです。ハウスクリーニングは比較的少額で実施でき、内覧時の印象アップにつながりやすいためです。
Q：マンション売却前にリフォームをしたほうがいい？
A：リフォーム費用をかけても、その分だけ高く売れるとは限らないため、特に大規模なリフォームは慎重に検討すべきです。近年は「自分好みにリフォーム・リノベーションしたい」という人も増えており、買主のニーズに合致しないケースもあります。
＜参考文献＞
No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省
住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）：法務局
