離婚にともなうマンションの財産分与では、「売却するべきか」「どちらかが住み続けるべきか」「住宅ローンをどうするか」など、多くの問題に直面します。家族構成や住宅ローンの状況などによって最適な選択肢は異なりますが、判断を誤ると将来のトラブルにつながる可能性があります。
本記事では、離婚時のマンション財産分与にフォーカスし、主な選択肢やそれぞれのメリット・デメリット、よくある失敗事例などについて、浦安市不動産売却相談センターの不動産売却コンサルタントが詳しく解説します。
＜このコラムでお伝えするポイント＞
- 離婚時のマンション財産分与では、住宅ローンの残高と手取り額の確認が重要。
- どちらかがマンションに住み続ける選択は、将来のトラブルに発展するリスクがある。
- 離婚後の安定やトラブル防止を図るなら、売却による財産分与が合理的。
離婚時の財産分与とは？
離婚時の財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚にあたって公平に分ける手続きです。マンションや預貯金、車、保険、退職金などが対象になり、夫婦それぞれ2分の1ずつ分けるのが原則的な考え方です。
たとえば、マンションの名義が夫だけになっていても、婚姻中に購入したものであれば、一般的には共有財産として財産分与の対象になります。これは、実際に収入を得ていた側だけでなく、家事や育児を担っていた配偶者の貢献も評価されるためです。
一方で、すべての財産が対象になるわけではありません。以下のような「特有財産」は、原則として財産分与の対象外です。
- 結婚前から所有していた財産
- 親から相続した財産
- 贈与によって取得した財産
- 婚姻関係が実質的に破綻した後に取得した財産
たとえば、マンション購入時の頭金に結婚前の預金を使っていた場合、その部分は特有財産として財産分与の対象外になるのが一般的です。
財産分与の割合は「2分の1ずつ」でなくても良い
離婚時の財産分与は「2分の1ずつ」分けるのが基本ですが、法律で厳密に定められているわけではありません。夫婦間で合意していれば、財産分与の割合を自由に決めることが可能です。
ただし、著しく偏った分け方をすると、財産分与ではなく「贈与」とみなされ、贈与税が発生する可能性があるため注意が必要です。
離婚時のマンション財産分与の選択肢・方法
離婚時にマンションを財産分与する場合、次の3つの方法が代表的です。
- マンションを売却する
- マンションの名義人が住み続ける
- マンションの非名義人が住み続ける
それぞれの方法のメリット・デメリットを見ていきましょう。
離婚時の財産分与の方法① マンションを売却する
離婚時のマンション財産分与でもっとも多いのが、マンションを売却して現金化し、その売却代金を夫婦で分ける方法です。たとえば、次のようなケースでよく選ばれます。
- 離婚後は双方とも別の住居に移る予定
- 住宅ローンを整理して関係を清算したい
- ペアローンや連帯保証を解消したい
- 将来的なトラブルを避けたい
メリット
●公平に財産分与しやすい
マンションを売却して現金化することで、財産分与の金額を明確にしやすくなります。たとえば、売却後に諸費用を差し引き、残った金額を2分の1ずつ分ければ、公平感のある財産分与ができます。
●離婚後のトラブルを減らしやすい
マンションを保有し続けると、住宅ローンや管理費、修繕積立金、将来の売却判断などで、離婚後も元配偶者との関係が続きやすくなります。一方、売却してしまえば権利関係を整理しやすく、離婚後の金銭トラブルや連絡負担を減らすことができます。
●住宅ローンや連帯保証を整理しやすい
マンションの売却代金で住宅ローンを完済できれば、連帯保証の関係も解消されます。特にペアローンを組んでいる場合は、離婚後も返済義務が残るため、売却して関係を整理したいと考える人は少なくありません。
デメリット
●必ず希望価格で売れるとは限らない
マンションは市場環境によって価格が変動します。売却価格が想定より安い場合、離婚時の資金計画に影響する可能性があります。また、買主が見つかるまで時間がかかるリスクもあります。
●オーバーローンだと売却できない場合がある
住宅ローンの残高がマンションの売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、売却してもローンを完済できません。この場合、不足分を自己資金で補填しなければならず、状況によっては売却自体が難しくなります。
●売却費用や税金が発生する
マンション売却では、仲介手数料や登記費用、場合によっては譲渡所得税などが発生します。「売れた金額＝財産分与できる金額」ではないため、手元に残る金額をシミュレーションしておくことが重要です。
離婚時の財産分与の方法② 名義人がマンションに住み続ける
マンションの名義を持っている側が、離婚後にそのまま住み続ける方法です（あるいは、夫婦共有名義の場合、住み続ける側へ名義を集約する方法です）。たとえば、以下のようなケースで検討されます。
- 住み慣れたマンションで生活を続けたい
- 離婚後も現在の生活基盤を維持したい
- 名義人単独でも住宅ローンの返済を継続できるだけの収入がある
この場合、マンションに住み続ける側が、相手に対して代償金を支払う形で財産分与をするのが一般的です。たとえば、マンションの財産価値が2,000万円なら、原則として1,000万円相当を相手に支払うことで財産分与を行います。
メリット
●住宅ローンを繰上返済する必要がない
住宅ローンをそのまま支払い続けるため、金融機関との契約条件に大きな変更は生じません。通常、住宅ローンは「契約者本人が居住すること」が前提になっているため、ローンの契約者が継続して住む形であれば、契約違反のリスクも抑えられます。
●売却を急ぐ必要がない
離婚時にマンションを売却する場合、相場によっては希望価格で売れないこともあります。一方、名義人が住み続けるのであれば、急いで売却する必要はなく、市場環境を見ながら将来的に売却を検討することも可能です。
●住環境を維持しやすい
住み慣れたマンションをそのまま利用でき、住環境を維持しやすい点もメリットです。特に、長年住んできたマンションで愛着がある場合や、転居によるストレスを避けたい場合には有力な選択肢になります。
デメリット
●代償金の支払いが必要になることが多い
共有名義から、住み続ける側の単独名義に変更する場合、持分を手放す側に代償金を支払うのが一般的です。たとえば、財産分与をするマンションの価値が2,000万円であれば、原則として1,000万円程度の代償金を支払うことになるため、一定の資金力が求められます。
●連帯保証の問題が残ることがある
住宅ローンで元配偶者が連帯保証人になっている場合、通常は離婚後も連帯保証の関係が残ります。たとえば、夫が住み続ける場合でも妻が連帯保証人のままだと、夫のローン返済が滞ったときに妻に請求が及ぶ可能性があります。連帯保証の解除は金融機関の承諾が必要であり、簡単には認められないことも少なくありません。
●マンションの価格下落リスクがある
離婚後も名義人がマンションに住み続ける場合、将来的な価格下落リスクを単独で負うことになります。将来売却する際、市場価格が大きく下がっている可能性もあります。
離婚時の財産分与の方法③ 非名義人がマンションに住み続ける
マンションの名義人ではない側が、離婚後にそのまま住み続ける方法もあります。代表的なのは、夫名義のマンションに妻と子どもが住み続ける場合です。たとえば、以下のようなケースで検討されます。
- 子どもの転校を避けたい
- 生活環境を大きく変えたくない
- 親権者側の生活安定を優先したい
この場合、マンションの所有権や住宅ローン契約を名義人に残したまま、実際の居住だけを非名義人側が継続する形になります。実務上は、「非名義人が一定期間住み続けること」自体を、財産分与や養育費の一部として調整するケースもあります。
ただし、住宅ローン契約では「契約者本人が居住すること」が条件になっている場合が多いため、事前に金融機関への確認が必要です。
メリット
●子どもの生活環境を維持しやすい
最大のメリットは、子どもの生活への影響を抑えやすいことです。転校を避けられ、住み慣れた地域や友人関係を維持できるため、離婚による精神的負担を軽減しやすくなります。
●売却を急ぐ必要がない
住宅ローン残高が多い場合や、不動産市況が悪いタイミングでは、無理に売却しないほうが有利なケースもあります。時間的な余裕を持って、最適な売却時期を検討できるのはメリットの一つだと言えます。
●親権者側の生活基盤を維持しやすい
子どもを引き取る側に十分な収入がない場合、新居探しや引越しは大きな負担になります。現在のマンションに継続して住むことができれば、離婚後の生活再建を進めやすくなります。
デメリット
●住宅ローン契約上の問題が生じる可能性がある
住宅ローンは「契約者本人が居住すること」が条件の一つとされているケースが多くあります。そのため、金融機関との契約内容によっては、名義人が退去し、非名義人だけが住み続ける状態になると契約違反となる可能性があります。非名義人がマンションに住み続ける方法を選びたい場合は、事前に金融機関への確認が必要です。
●ローンの滞納トラブルのリスクがある
退去する側が住宅ローンの返済義務を負う場合、ローンの滞納トラブルのリスクがあります。たとえば、夫名義のマンションに妻子が住み続ける場合、夫のローン返済が滞ると、最終的には競売となり、退去を求められる可能性があります。住み続ける側は、「いきなり出ていかなければならないリスク」と隣り合わせだと言えます。
●長期的な居住が保証されない
当然のことですが、非名義人には所有権がないため、マンションを自由に売却することはできません。将来、名義人の考え方が変わり、売却されてしまう可能性もあります。長期的な居住が保証されるわけではない点は大きなデメリットだと言えるでしょう。
離婚時のマンション財産分与でよくあるトラブル・失敗事例
離婚時のマンション財産分与で判断を誤ったために、将来のトラブルに発展する例もあります。よくある失敗事例をご紹介します。
共有名義のまま離婚してしまった
離婚時によくあるのが、「すぐには結論が出せないから」と、マンションを共有名義のままにしてしまうケースです。
もちろん、子どもの通学や住宅ローン残高の問題などから、一時的に共有状態を続ける必要があるケースもあるでしょう。しかしながら、将来の計画について合意しないまま離婚すると、後々になって次のようなトラブルに発展することがあります。
- 売却したいタイミングが合わない
- 修繕やリフォームの意見がまとまらない
- 管理費・固定資産税の負担でもめる
- 相手と連絡が取れなくなる
- 再婚や相続で権利関係が複雑になる
共有名義のマンションを売却したりリフォームしたりするためには、双方の合意が必要ですが、離婚後に関係性が悪化すると話し合いもできません。マンションを共有名義のままにする場合でも、「いつ売却するのか」「費用は誰が負担するのか」といった点は事前に話し合い、離婚協議書で明確にしておくことが重要です。
手取り額を把握しないまま財産分与してしまった
マンションの査定価格だけを見て財産分与を決めてしまい、「思ったより手元に残らなかった」という失敗もよくあります。
マンションを売却する際は、仲介手数料・登記費用・印紙税・譲渡所得税・引越費用など、様々なコストが発生します。「2,000万円で売れそうだから1,000万円ずつ分けられる」と考えていても、諸費用を差し引いた結果、手取り額が思ったより残らないケースがあります。
離婚時は「早く終わりにしたい」という気持ちから、さまざまな判断を急ぎがちになりますが、マンションを売却する場合は、できるだけ正確に手取り額をシミュレーションすることが大切です。
住み続けた結果、住宅費の負担が苦しくなってしまった
離婚後もどちらかがマンションに住み続ける選択をするケースもありますが、想定以上に住宅費の負担が重くなってしまうケースも少なくありません。共働きの夫婦が離婚すると、世帯収入は減少します。婚姻中は問題なく支払えていた住宅ローンも、単独収入になると負担割合が大きく変わり、支払いが難しくなる可能性があります。
また、マンションは管理費や修繕積立金、固定資産税、駐車場代など、さまざまな費用が継続的に発生します。そこに、子どもの教育費や生活費が重なると、家計はさらに圧迫されます。
離婚後に住み続ける選択をする場合は、「今払えるか」だけでなく、「5年後・10年後も無理なく維持できるか」という視点で判断することが重要です。
離婚時にマンションを売却して財産分与する際の流れ
離婚時にマンションを売却して財産分与する際は、次の流れで進めるのが一般的です。
STEP① マンションの査定額と住宅ローンの残高を確認する
マンションを売却する場合、住宅ローンが残っていればそれを完済しなければいけません。そのため、まずはマンションの査定額と住宅ローンの残高を確認します。
重要なのが、アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残高）か、オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残高）かという問題です。オーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補填しなければならないため、早い段階で把握しておく必要があります。
STEP② 売却条件や財産分与の方法を話し合う
マンションの査定結果を踏まえ、夫婦間で売却条件や財産分与の方法を話し合います。主に、以下のようなポイントを整理します。
- いつ売却するか
- いくらで売り出すか
- 売却代金をどう分けるか
- 売却費用をどう負担するか
マンションを売却するプロセスでは、内覧対応や値下げの判断なども発生するため、事前に方向性を決めておく必要があります。また、後のトラブルを防止するため、合意内容を離婚協議書に残しておくことをおすすめします。
STEP③ 売却活動を進める
マンションの売却条件などが決まったら、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始します。購入希望者が現れたら価格や引き渡し条件などを調整し、合意に至れば売買契約を締結します。
STEP④ 売却代金を財産分与する
マンションの売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きを行います。その後、仲介手数料や登記費用、場合によっては譲渡所得税などの諸費用を差し引き、残った金額を夫婦間で財産分与します。
離婚後の安定を優先するなら「売却による財産分与」が合理的
離婚を決め、財産分与を考える際は、「離婚後の生活を無理なく維持できるか」という視点が重要になります。
近年は、住宅ローン金利の上昇に加え、管理費や修繕積立金の増加など、マンションを保有し続ける負担が以前より重くなっています。婚姻中は問題なく支払えていても、離婚後に単独収入になることで家計が圧迫されるケースは少なくありません。
また、共有名義やペアローンを残したまま離婚すると、マンションや住宅ローンを通して元配偶者との関係が長く続くことになります。将来的に収入状況や生活環境が変化すれば、売却時期や費用負担を巡ってトラブルになる可能性もあるでしょう。
こうしたリスクを踏まえると、合理的な選択肢になりやすいのが、マンションを売却して財産分与する方法です。マンションを売却して現金化することで、共有名義や住宅ローン、連帯保証などの「トラブルの種」を整理でき、離婚後の金銭的・法的リスクを低減できます。
もちろん、子どもの生活環境などを優先し、住み続ける選択が適切なケースもあります。ただし、その場合も「いつまで住み続けるのか」「将来的に維持できるのか」という視点を持つことが大切です。将来的なリスクや負担まで見据え、自分たちにとって無理のない財産分与の形を検討しましょう。
まとめ
離婚時の財産分与で「マンションをどうするべきか」と悩んでいるなら、離婚・財産分与に強い不動産会社に相談することをおすすめします。こうした分野に強い不動産会社なら、マンションの査定額や住宅ローン残高、名義の状況などを踏まえたうえで、それぞれの事情に合った選択肢を提案してくれます。
マンションを売却する場合も、財産分与の進め方や売却時期、節税の方法なども含めてサポートを受けられるため、離婚後の資金計画や生活設計を立てやすくなるでしょう。
Q＆A｜離婚時のマンション財産分与に関するよくある質問
Q：離婚時、マンションは財産分与の対象になる？
A：婚姻期間中に夫婦で築いたマンションであれば、原則として財産分与の対象になります。夫婦どちらかの単独名義でも、婚姻中に購入し、住宅ローンの返済に夫婦の収入が使われていた場合は、共有財産として財産分与の対象になるのが一般的です。
Q：マンションが夫の単独名義でも財産分与できる？
A：夫の単独名義でも、婚姻中に取得したマンションなら財産分与の対象になる可能性があります。財産分与では、「夫婦が協力して築いた財産かどうか」が重視されます。そのため、専業主婦（主夫）であっても、家事や育児による貢献が認められれば、財産分与を請求できるのが一般的です。
Q：住宅ローンが残っていてもマンションを売却して財産分与できる？
A：住宅ローンが残っていても、マンションを売却して財産分与することは可能です。実際には、売却代金で住宅ローンを完済し、諸費用を差し引き、残った金額を夫婦で分ける流れになります。ただし、売却価格より住宅ローン残高が多い「オーバーローン」の場合は、自己資金による補填が必要になります。
Q：離婚時のマンション財産分与で贈与税はかかる？
A：離婚時の財産分与は、夫婦共有財産を公平に分ける行為と考えられているため、原則として贈与税はかかりません。ただし、著しく偏った財産分与は実質的な贈与と判断され、贈与税が課される可能性があります。
Q：離婚前と離婚後ではどちらにマンションを売却したほうがいい？
A：ケースバイケースではありますが、一般的には離婚前に売却したほうが進めやすい傾向があります。これは、離婚後は連絡や意思疎通が難しくなり、売却条件の調整などで揉めるケースも少なくないからです。ただし、税金や住み替えの事情によっては、離婚後に売却したほうが有利になる場合もあるため、状況に応じた判断が求められます。
Q：離婚後、共有名義のマンションにどちらかが住み続ける場合、財産分与はどうなる？
A：マンションの財産価値に応じて財産分与を行うのが通常です。たとえば、夫婦共有名義から夫の単独名義に変更して、夫が住み続ける場合は、妻に代償金を支払うことで財産分与をするのが一般的です。
Q：マンションが夫単独名義の場合、離婚後、妻が財産分与を受けて住み続けることはできる？
A：夫単独名義のマンションでも、離婚後に妻が財産分与を受けて住み続けることは可能です。たとえば、財産分与によって妻名義に変更する方法や、名義は夫に残したまま、妻が一定期間住み続ける取り決めを行うケースなどがあります。ただし、住宅ローンが残っている場合は、契約者以外が住むことを金融機関が認めないケースもあるため、事前の確認が必要です。
Q：財産分与でマンションを売却するときにかかる税金はある？
A：マンションの購入価格より高く売却できた場合は、譲渡所得税が発生する可能性があります。また、通常の範囲の財産分与であれば贈与税はかかりませんが、金額に極端な偏りがある場合は贈与税が課される可能性があります。
Q：離婚後もマンションを共有名義のままにしていて問題はない？
A：共有名義のまま離婚すること自体は可能ですが、将来のトラブルの種になる可能性があります。共有名義の場合、売却や賃貸、リフォームなどの判断に双方の合意が必要になりますが、離婚後は意思疎通が難しくなるケースも少なくありません。また、再婚や相続などによって権利関係が複雑化するリスクもあります。
Q：共有名義のマンション売却に離婚した相手が協力してくれない場合はどうすればいい？
A：共有名義のマンションは、共有者全員の同意がなければ売却できません。まずは協議を試み、それでも難しい場合は弁護士など専門家への相談を検討しましょう。話し合いで解決できない場合は、調停などの法的手続きが必要になるケースもあります。
＜参考文献＞
No.4414 離婚して財産をもらったとき｜国税庁
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
法務省：財産分与
